Projekttranchen: Das müssen Anleger und Projektentwickler wissen

Was ist eine Tranche?

Eine Tranche ist ein Finanzinstrument aus dem Bereich der Finanzierung und Kreditvergabe und bezeichnet einen Teilbetrag einer Wertpapieremission bzw. einen Kreditabschnitt, der zu bestimmten Terminen oder nach Erfüllung bestimmter Auszahlungskonditionen abgerufen werden kann. Bei der Projektfinanzierung bedeutet die Tranchierung die Aufteilung eines Darlehens in verschiedene Teilbeträge, sogenannte Tranchen. Die Tranchen können dabei unterschiedliche Konditionen bezüglich Zinsbindung, Laufzeit und Risiko haben. Die Aufteilung eines Darlehens in Tranchen wird hauptsächlich genutzt, um größere Projekte im Bereich Immobilien- und Infrastrukturentwicklung zu finanzieren. Eine Aufteilung in mehrere Tranchen kann das Risiko minimieren und eine größere Anzahl von Anlegern für ein Projekt anziehen. Die jeweiligen Teile eines Projektdarlehens werden dabei zu Tranchen gruppiert, die ähnliche Erträge, Laufzeiten und Risikoprofile haben, damit Anleger eine Tranche wählen können, die zu ihrer persönlichen Anlagestrategie passt.

Arten von Tranchen

Es gibt unterschiedliche Arten von Tranchen, in der Regel werden Tranchenarten nach folgenden Typen aufgeteilt: Senior- und Mezzanine- bzw. Junior-Tranchen.

Senior-Tranche: Die Senior-Tranche ist in der Regel vorrangig vor allen anderen Darlehen eines Unternehmens und zumeist voll besichert, jedoch nicht zwangsläufig. Hier kann es, je nach Höhe des Auslaufes und Art der Besicherung, auch andere Modelle geben. Die Senior-Tranche weist oftmals das geringste Risiko auf und ist vergleichbar mit einem klassischen Bankenkredit, geht dadurch aber auch mit geringeren Renditen einher. Sie kann mit einer regelmäßigen Tilgung oder endfällig strukturiert sein. In einigen Fällen kann die Senior-Tranche auch nach anderen Darlehen stehen, z. B. wenn dies durch Inter-Creditor-Vereinbarungen (ICA) anders geregelt ist. 

Mezzanine- bzw. Junior-Tranche

Eine Mezzanine- bzw. Junior-Tranche ist eine nachrangige Finanzierungsform. Eine Junior-Tranche kann zusammen mit der Senior-Tranche strukturiert werden, wird oftmals jedoch auch als zusätzliches Darlehen aufgenommen, z. B. in Form eines Mezzanine-Loans. Gegenüber der Senior-Tranche ist diese sowohl bei der Bedienung der Schuld als auch bei der Sicherheitenverwertung nachrangig, muss jedoch vor Eigenkapital oder einem Gesellschafterdarlehen bedient werden. Sie bietet dafür in der Regel eine höhere Verzinsung als Senior-Darlehen, trägt aber auch ein höheres Risiko. Die Zinszahlung kann hier nur endfällig und nicht während der Laufzeit erfolgen. 

Bei den Tranchen der Projekte auf der Exporo Plattform handelt es sich um Junior- bzw. Mezzanine-Tranchen. Die Aufteilung eines Projekts in verschiedene Finanzierungsabschnitte dient hier vor allem dazu, die Finanzierung von Projekten mit einem großen Volumen optimal für Projektentwickler und Anleger zu gestalten und beiden Seiten mehr Flexibilität zu bieten. 

Tranchierung von Projekten in der Praxis

Bei der Projektentwicklung fallen die Projektkosten meist nicht alle auf einmal an – bei einem Neubauprojekt muss zum Beispiel zunächst ein Grundstück erworben und eine Baugenehmigung eingeholt werden, bevor im nächsten Schritt die Baufeldfreimachung erfolgt, der Rohbau entsteht und am Schluss der Innenausbau. Die Tranchierung eines Projekts kann sich diesem Rhythmus perfekt anpassen und das Kapital für komplexere Vorhaben in Form von kleineren Finanzierungsrunden zur Verfügung stellen. Auch sorgt diese Tranchierung für mehr Sicherheit für Anleger: Erst wenn der erste Schritt, wie z. B. der Grundstückskauf, erfolgreich realisiert ist, folgt die nächste Tranche für das Projekt und es wird weiteres Kapital für das Projekt eingesammelt. Dieser Prozess stellt sicher, dass das Darlehen bedarfsgerecht und kontrolliert eingesetzt wird. 

Das Tranchen-Modell demokratisiert darüber hinaus den Zugang zu attraktiven Investmentmöglichkeiten im Bereich Immobilien und Infrastruktur, die früher fast ausschließlich institutionellen Investoren vorbehalten waren. Über eine digitale Plattform wie Exporo können nun viele Anleger gemeinsam die Rolle eines Mezzanine-Geldgebers einnehmen und von den überdurchschnittlichen Renditechancen profitieren. So entsteht ein Win-Win-Szenario: Der Projektentwickler sichert sich flexibles Kapital für die Realisierung seines Vorhabens, während Privatanleger die Möglichkeit erhalten, ihr Portfolio gezielt um renditestarke Projekte zu erweitern: mit den Projekttranchen, die zu ihrer Anlagestrategie passen.

„Die Tranchierung von Projekten ermöglicht Anlegern, ihr Risikoprofil zu steuern und passende Renditechancen zu finden, während Entwickler Zugang zu flexibleren Kapitalstrukturen erhalten. Für uns als finanzierende Plattform ist das Ziel, durch diese Strukturierung eine effiziente Kapitalallokation zu gewährleisten, das Vertrauen aller Beteiligten zu stärken und somit die Realisierung komplexer Projekte optimal zu unterstützen.“

Thomas Lange, Chief Risk Officer bei Exporo

Die Chancen und Risiken im Überblick: Worauf Anleger und Projektentwickler achten sollten

Anlegern bieten sich durch die Tranchierung von größeren Projekten folgende Chancen:

• Sie können eine Projekttranche wählen, die zu ihrer eigenen Anlagestrategie passt – je nachdem, ob sie ein Projekt von Anfang an begleiten möchten oder zunächst beobachten wollen, wie sich ein Projekt entwickelt.
• Die Auszahlung des Darlehens aus verschiedenen Tranchen an den Projektentwickler ist an die Erreichung bestimmter Ziele bzw. Meilensteine geknüpft, was das Risiko senken kann. Sollte ein Projekt hinter dem Zeitplan sein, gibt es die Möglichkeit, die Auszahlung der nächsten Kredittranche zu verschieben.
• Gleichzeitig bieten Tranchen Anlegern die Möglichkeit, ihr Kapital und damit auch die Erzielung von Renditen über einen längeren Zeitraum zu streuen. 

Darüber hinaus sollten Anleger jedoch wissen:

• Eine Tranche ist ein Bestandteil eines größeren Kredits und das Sicherheitenpaket ist grundsätzlich für alle Tranchen gleich. Alle Investoren des Projektdarlehens sind daher im Sicherheitenpaket gleichberechtigt, unabhängig davon, für welche Tranche sie sich entschieden haben. 
• Bei allen Tranchen handelt es sich um nachrangiges Darlehen – sollten sich Zahlungsverzögerungen oder -ausfälle auf Seiten des Kreditnehmers ergeben, werden zunächst Bankdarlehen oder Senior Loans bedient. 

Für Projektentwickler bietet die Tranchierung von Projekten folgende Vorteile:

• Durch die Aufteilung eines Projekts in mehrere Projektphasen und Tranchen können sich erhebliche Zinsersparnisse für den Kreditnehmer ergeben. 
• Auch bietet eine Tranchierung den Vorteil, die Finanzierung an den individuellen Finanzierungsbedarf des Projektentwicklers anzupassen, z. B. wenn ein Teil des Darlehens für den Grundstückserwerb, ein weiterer jedoch erst für die Bauphase benötigt wird. 
• Durch die Aufteilung des Gesamtdarlehens in mehrere Tranchen kann auch das Risiko für den Darlehensnehmer besser gestreut werden. 

Beachten sollten Projektentwickler dabei:

• Tranche-Darlehen können eine komplexe Struktur haben, was zu einem höheren Verwaltungsaufwand führt: Fälligkeiten, Zinssätze und Tilgungsmodalitäten müssen exakt koordiniert werden.
• Bei kurzfristig laufenden Mezzanine- bzw. Junior-Tranchen kann es notwendig werden, nach einigen Jahren zu umschulden oder Kapital nachzuschießen. Steigen die Zinsen oder sinkt die Bonität, wird die Refinanzierung schwieriger und teurer.

Fazit: Tranchierung als intelligentes Instrument der Projektfinanzierung

Die Tranchierung ist weit mehr als nur ein Fachbegriff aus der Finanzwelt. Sie kann ein praktisches Instrument sein, moderne und flexible Projektfinanzierungen zu realisieren. Indem sie große Vorhaben in greifbare Etappen unterteilt und das Kapital an den tatsächlichen Fortschritt koppelt, minimiert sie Risiken für alle Beteiligten. Für Anleger bedeutet das vor allem eines: Sie können ihre Investitionen gezielt nach ihrer persönlichen Anlagepräferenz bzw. einer Projektphase, die sie unterstützen möchten, auswählen und sich an professionell strukturierten Projekten beteiligen, die attraktive Erträge versprechen. Projektentwicklern bietet die Tranchierung zudem Flexibilität und eine mögliche Kostenersparnis bei der Finanzierung ihres Projekts.

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Quellen und weiterführende Informationen:

Gabler Wirtschaftslexikon. Definition Tranche
Interhyp Lexikon. Definition Tranche
Onmoneyway Wörterbuch. Tranche
Handelszeitung.ch Finanzlexikon. Tranche
Comparis.ch. Gestaffelte Hypothek: Was Sie über Splitting wissen müssen
Bafin. Immobilienkredit auf einen Blick
Finanztip. Wie Du Haus oder Wohnung günstig finanzierstRödl & Partner. Finanzierung von M&A-Transaktionen
Kreditwesen.de. BAI Studie 2019
Investopedia. What Are Tranches? Definition, Meaning, and Examples

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