Gesamtinvestitionskosten

Um in der komplexen Welt der Immobilien eine Vergleichbarkeit und Orientierung zu schaffen, gibt es Immobilienkennzahlen. Sie dienen den Beteiligten am Immobiliengeschäft– vom Projektentwickler bis zum Investor – als vereinheitlichte Messwerte, mit denen sich Investitionen, laufende Ausgaben und geplante Kosten systematisch erfassen, berechnen und vergleichen lassen. Ein besonders wichtiger Begriff in diesem Zusammenhang ist der der Gesamtinvestitionskosten (GIK).

Global betrachtet, bezeichnen die Gesamtinvestitionskosten die Gesamtkosten, die für die Herstellung, Beschaffung oder Entwicklung eines Immobilienobjekts anfallen. Damit geben sie Aufschluss über die kalkulierbaren Kosten, die während Planung, Bauphase und Übergabe eines Projekts entstehen.

Was gehört zu den Gesamtinvestitionskosten?

Bei einer Immobilie zählen zu den Gesamtinvestitionskosten unter anderem die Grundstückskosten inklusive Notar- und Grundbuchgebühren, die eigentlichen Baukosten, diverse Baunebenkosten sowie etwaige Finanzierungskosten wie Zinsen während der Bauphase. Auch Kosten für Makler, Marketing und Betriebsvorrichtungen können bei gewerblichen Projekten einfließen. Gesamtinvestitionskosten lassen sich zum einen für die Immobilienentwicklung, also für Neubau, und zum anderen für Bestandsimmobilien berechnen. Hier gibt es ein paar wesentliche Unterschiede zu beachten.

Gesamtinvestitionskosten bei Bestandsimmobilien

Die Gesamtinvestitionskosten bei Bestandsobjekten setzen sich aus allen aktivierungsfähigen Aufwendungen zur Anschaffung des Objekts zusammen. Dazu zählt der Bruttokaufpreis (Kaufpreis der Immobilie inklusive des Grundstücks) sowie sämtliche Erwerbsnebenkosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Letztere werden häufig unterschätzt, obwohl sie einen erheblichen Teil der Anschaffungskosten ausmachen.

Zu diesen Nebenkosten gehören unter anderem:

Grunderwerbsteuer (i. d. R. 3,5–6,5 % je nach Bundesland)¹,
Notar- und Grundbuchgebühren (etwa 1,5 % des Anschaffungspreises)²,‍
Maklerprovision (ab 5 % des Nettokaufpreises)³.

Insgesamt können so bis zu zehn Prozent zusätzliche Ausgaben auf die Käuferin oder den Käufer zukommen. Dies ist ein wichtiger Faktor, der bei der Planung der Finanzierung berücksichtigt werden muss, z. B. beim Vergleich von Effektivzins und Laufzeit.

Gesamtinvestitionskosten bei der Projektentwicklung

Bei einer Immobilienprojektentwicklung berechnen sich die Gesamtinvestitionskosten aus den Anschaffungskosten des Grundstücks bzw. den Kosten der Bestellung des Erbbaurechtes an dem Grundstück zusammen mit den Herstellungskosten des Gebäudes, einschließlich aller Bauleistungen, die für die vollständige Fertigstellung des Gebäudes erforderlich sind. Allein die Errichtungskosten bestehen aus einer umfangreichen Liste an unterschiedlichen Kostenpunkten – darunter z. B. Rohbau, Technik, Ausbau sowie Aufwendungen für Außenanlagen wie Wege, Zäune oder Grünflächen.

Leasing auf Basis der Gesamtinvestitionskosten

Beim Immobilien-Leasing dienen die Gesamtinvestitionskosten als Grundlage für die Berechnung der monatlichen Leasing-Raten. Diese setzen sich aus einem Tilgungsanteil zur Abdeckung der Investitionssumme, Zinsen, einem Risikozuschlag sowie Kosten- und Gewinnanteilen zusammen.

Wie bei einer klassischen Finanzierung entstehen auch beim Leasing zusätzliche Ausgaben – etwa für die Anschaffung, Vertragsabwicklung oder externe Beratung. Diese Kosten fließen in die Gesamtinvestitionskosten ein und sollten frühzeitig berücksichtigt werden, um die Wirtschaftlichkeit realistisch bewerten zu können.

Wie funktioniert die Berechnung der Gesamtinvestitionskosten?

(nach Wendlinger, Immobilienkennzahlen: Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis)^4
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Kategorie	Einzelkosten
Rohbau + Technik + Ausbau	= Bauwerkskosten
+ Außenanlage-, Aufschließungs-, Einrichtungskosten	= Baukosten (BAK)
+ Planungskosten, Nebenleistungen & Reserven	= Errichtungskosten (ERK)
+ Grundstückskosten, Finanzierungskosten, Makler & Marketing	= Gesamtinvestitionskosten (GIK)

Diese Berechnungsformel nach Wendlinger zeigt, welche Kosten in die Kalkulation einfließen können und dass die GIK weit über einfache Hausbaukosten hinausgehen. Besonders bei umfangreichen Investitionsprojekten ist eine saubere Kalkulation entscheidend, um Kostenüberschreitungen zu vermeiden und fundierte Entscheidungen treffen zu können.

Beispielrechnung der Gesamtinvestitionskosten

Ein Bauherr plant den Hausbau eines Einfamilienhauses mit 160 m² Wohnfläche.

Grundstückskosten: 180.000 €
Baukosten (BAK): 400.000 €
Planungs- und Nebenkosten (ERK): 45.000 €
Finanzierungskosten & Zinsen: 25.000 €

Makler & Marketing: 15.000 €

Gesamtinvestitionskosten = 180.000 € + 400.000 € + 45.000 € + 25.000 € + 15.000 € = 665.000 €

Zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit kann man nun die Bruttorendite oder die Nettorendite berechnen – etwa durch Gegenüberstellung zu erwartender Mieteinnahmen oder einem kalkulierten Immobilienverkauf.

Vergleichbarkeit in m² - mit Einschränkung

Um Immobilienprojekte vergleichbar zu machen, werden die Gesamtinvestitionskosten häufig durch die Bruttogrundfläche geteilt. So entsteht ein Quadratmeterpreis der Objektkosten, der besonders bei der Projektentwicklung und dem Hausbau eine grobe Orientierung bietet. Allerdings ist dieser Wert nur eingeschränkt aussagekräftig: Er hängt stark von Lage, Bauzeitpunkt und Ausstattung ab. Ein Vergleich ist daher nur für ähnliche Investitionsprojekte sinnvoll.

Zudem sagt der Quadratmeterpreis nichts über die tatsächliche Wirtschaftlichkeit aus. Erst in Verbindung mit weiteren Immobilienkennzahlen wie dem Loan to Cost (Verhältnis zwischen maximaler Kredithöhe und Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten) oder der Nettorendite, ergibt sich ein realistisches Bild.

Warum sind die Gesamtinvestitionskosten so wichtig?

Die Gesamtinvestitionskosten sind ein zentrales Steuerungsinstrument im Rahmen von Investitionsprojekten. Sie bilden nicht nur die Grundlage für die Budgetplanung und Kreditvergabe, sondern sind auch essenziell für die Ermittlung weiterer Immobilienkennzahlen, wie der Rendite, dem Loan-to-Cost-Verhältnis oder dem Effektivzins.

Werden die Gesamtinvestitionskosten frühzeitig präzise erfasst, können: